本月初，“李嘉诚旗下的房子7折销售”的消息不胫而走，虽然大家预期销售火爆，但是没想到能那么火爆。
这个位于香港九龙的项目推出662套房，但却有超过3.8万人哄抢。这样的场景，让国内地产同行梦回十年前。
就在内地开发商羡慕李嘉诚的时候，李超人又在北京给大家上了一课：其公司旗下豪宅项目“御翠园”即将开售，楼面价为1750元/平方米，此次获批的最低价格为90672.35元/平方米。也就是说，即便以最低价格销售，李超人这一笔买卖的毛利润也达到了50倍以上。
(资料图)
众人在惊呼李超人赚麻了的同时，也质疑该项目的合法性，因为“御翠园”的拿地时间还要追溯到22年前，而根据《房地产管理法》的规定：开发商闲置土地1年，就要罚土地闲置费；闲置土地两年，政府则可以无偿直接收回土地。
“御翠园”从拿地到销售，中间经过了22年，为什么土地没有被回收？赚麻了的李超人到底有什么魔力？
土地不许闲置，但是开发可分期、可延长
去过售楼部的人应当都听过售楼小姐介绍：“我们项目总占地面积多大，总建筑面积多少，分几期开发......”分期开发，几乎是任何一个房地产项目都会使用的方法。
原因在于，房地产开发需要大量资金，如果一次开发面积太大，开发商很容易陷入“步子太大扯到蛋”的窘境，导致现金流吃紧甚至资金链断裂，最终导致项目烂尾。
所以开发商拿到土地后，基本都会化整为零、分期开发。这个方法可谓一举两得，既让开发商自己不用承受太大的资金压力，也可以给政府一个交代，因为只要是开工建设了，就不存在土地闲置的问题。
李超人的“御翠园”项目也是利用了这种方式，规避了土地长期闲置的问题。项目拿地时间是2001年，动工时间为2005年6月，首次开盘销售的时间为2005年11月。
有人会问，即便是分期开发，李超人从拿地到动工，中间还是闲置了4年，为什么土地没有被收回？
的确，4年的“空窗期”确实可以让政府行使收回土地的权力，但是大家不要忘了李超人拿地的时间。
当时是2001年，现在top10的开发商都还在默默蓄力。彼时李嘉诚三个字，对于地方政府而言，无疑是具有着巨大吸引力的金字招牌。
所以，政府是将土地交给李超人开发，还是给名不见经传的“小开发”商？相信大家心中都有答案。既然选择信任李超人，自然会给他足够宽裕的时间。
并且李超人是知名的豪宅专家，打造豪宅必须要慢工出细活，规划设计等等需要不断地调整，花费4年的时间似乎也说得过去。
根据现有资料显示，“御翠园”所在地块共分三期开发，在2005年首次开盘后，在2006年、2012年又分别以新的项目名称入市销售。今年开盘销售的项目，基本是整个地块的收尾。
让人略感怪异的是，“御翠园”项目整体只有40万平方米，在规模上只能算是中等大小，22年的销售周期，即便对于豪宅项目也过分漫长了。
李超人有没有故意拖延开发周期，借着地价升值赚取利润？这个就见仁见智了。
李嘉诚可以，别人不行？
随着国内大多数开发商暴雷，有人开始称赞李嘉诚的“长期主义”，认为他的耐心最终获得了丰厚回报，这种说法多少有点先射箭、后画靶的感觉。
内地开发商不学李嘉诚，很可能并不是不想学，而是无法去学。
过去三十年，内地的地产开发商，大多数选择的是“高周转”的开发模式，即从拿地、开发、销售、回款的每个环节，去提高资金周转速度，以资金的高速周转扩大企业的规模，以超级大的规模去赢得丰厚的利润。
选择这样的开发模式，是多方面因素合力的结果，但核心问题还是：缺自有资金。
大多数内地开发商自己口袋里其实并没有多少现金，他们都是借鸡生蛋，通过银行贷款、金融机构、民间借贷等各种渠道，借到大量资金，用于房地产开发的各个环节。
所以他们几乎只有“高周转”这一条路可以走：只有鸡生蛋的速度，超过了借鸡利息的速度，他们才有利润可言，否则都是在为鸡的主人打工。
在地产“大跃进”的时代，这样的开发模式，让类似于恒大、碧桂园等民营开发商迅速崛起，成为千亿、万亿的“巨无霸”，但透过规模去观察，大多数都“虚胖”的厉害。
这样的“虚胖”自然也没有什么抵御风险的能力，“高周转”的模式，容错率很低，从投资到回款，只要有一个环节出现问题，就会引发整个链条崩塌。
所以这两年地产行业“雷声不断”，诸多销售达到千亿规模的民营开发商轰然倒地，归根结底还是“高周转”的模式不灵了，前期积累的风险集中爆发了。
但如果就此称赞李嘉诚的“捂地式”开发，还是有点失之偏颇。
假如内地开发商有足够实力，都效仿李嘉诚的模式，那么不可能会有人均住宅面积从8平米暴涨到34平米，城镇化率不可能快速超过65%，相反，房价则很有可能再翻一番。
【结语】
李嘉诚曾说过“不赚取最后一个铜板”。所以有人将其在香港七折销售楼盘，视为勇敢的“断臂求生”；将其在北京20多年50倍的爆赚，视为坚韧的“长期主义”。
殊不知，李超人说话往往只说半句，在“不赚取最后一个铜板”之前，还应该有一句，“已经赚到了足够多的铜板”。
标签：
