“十一黄金周”前夕，广州全面取消限购并降低了改善型购房入市门槛，带动市场对后市预期向好的情绪有所增加。市场表现火热的除了新房，广州各区域的二手房也呈回暖态势，头部二手房平台交易数据显示，国庆期间日均二手住宅成交量是2023年同期的2.4倍。
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业内人士认为，在市场整体预期和信心改善的情况下，中心区二手房成交将迎来发力阶段。整体来看，广州楼价止跌回稳将成趋势，对于希望趁新政热度尽快卖房或者完成向上置换的二手房业主而言，抓住波动期内上行的时机，以合理价格促成交易才是关键。
新政有效刺激置业
二手房买家加快入市
10月8日上午，在广州越秀区东风东板块的链家门店外，羊城晚报记者观察到，该门店中介人士进进出出，忙着接听电话或接待客户，不时传出“不好意思，今天已经约满”的声音。
“我今天安排了6波客户看房，一上午都没停过，这周基本上已经排满了。”一位链家的房屋经纪人柳先生告诉记者，“在新政发布的深夜，当晚就收到了众多置业咨询信息，就连平日基本不回复的客户也在第一时间主动过来约看房。”
记者查阅贝壳找房平台的数据显示，国庆长假前两天每天二手房看房人数都达到3000多人，看房量超过1.5万次，比9月30日增长90%左右。
这样的活跃行情持续了整个国庆假期。贝壳方面统计显示，10月1-7日，旗下二手房平台共成交1018套，日均成交约145套，和去年同期日均不足60套相比，约是去年同期的2.4倍。和限购全面放开前的一周(9月23日-9月29日)周成交量644套、日均成交92套相比，也均有明显增长。值得一提的是，这只是贝壳平台数据，算上其他渠道的交易，成交数还会更高一些。
在天河区金融城板块上班的高女士从去年开始关注二手房市场，选择在今年国庆期间购入美林湖畔花园一套近100平方米的三房。她告诉记者：“因为父母年纪比较大了，想把他们从河源老家接到广州身边照顾，同时考虑到上班通勤的问题，其间看房一直锁定在天河东板块。虽然之前对该房源处于观望状态，但新政发布给了我很大信心，于是果断趁着假日与一家人完成了看房购房这一系列操作，计划年前入住。”
事实上，广州二手房市场热度在“5·28新政”(松绑限购条件、降低购房首付比例及利率下限)后维持高位。中指院数据显示，今年6月-8月，广州二手房成交套数同比分别上升8.8%、29.7%、21.7%。从业近十年的某房产经纪人汪先生告诉记者，近期政策利好的密集出台，有利于打通一二手置换链条，加速观望人群的入市脚步，部分买家认为房价“政策底”与“市场底”的“双底”已出现，当前正是本轮房地产周期较好的购房窗口期。
老城区二手房成交发力
止跌回稳或成趋势
据广州市房地产中介协会公布数据，新政利好发布当周(统计周期：9月23日-9月29日)，越秀区二手住宅网签宗数环比上涨超过47%。
据柳先生介绍，尽管目前并不是教育配套优势突出的二手房的成交热门期，但是在国庆期间，东风东板块的二手成熟高端楼盘看房量明显增多，如东风广场、锦城花园、君汇世家等。
在教育配套优势相对明显的老城区，二手房成交将较快表现出止跌回稳的迹象。记者从合富大数据监测了解到，9月中下旬东风广场录得二手网签均价约82885元/平方米，而一个月前东风广场二手网签均价为79685元/平方米左右。
另外，有二手房经纪人表示，虽然目前二手房市场新增房源挂牌增量高位已过，但新增挂牌房源数量保持相对稳定的增速。“老城区楼盘的共同点都是部分楼龄超过20年，无论是居住舒适度，还是户型设计，都不如市场上的新盘和次新房，所以很多业主想趁着全面取消限购，卖掉老旧房置换大户型。”
值得一提的是，根据广州市房地产中介协会公布的9月广州市各区二手住宅网签数据情况来看，在二手房成交的面积区间方面，90-120平方米和120-144平方米所占比例环比逐渐递增，其中90-120平方米所占比例增幅较大，由7月的28.42%增长至30.07%。在活跃板块方面，昌岗板块和白云大道北板块网签分别增长45.57%和30.26%。
而在备受关注的珠江新城板块，据广州市房地产中介协会公布数据，自9月中旬开始，珠江新城已连续三周上榜主城区二手住宅活跃板块行列，网签套均面积全部超过100平方米/套。9月底，珠江新城传出二手房业主涨价的传闻。对此，中原地产凯旋新世界分行经理邱宏伟表示，近日珠江新城二手房行情变化不大，个盘价格变动对市场影响不大，要有真正成交才有意义。
抓住波动期内上行时机
以合理价格促成交易
在业内人士看来，目前广州二手房市场达成交易的个案，主要分为两类，一类是价格远低于市场上其他在售同类房源的放盘，另一类是拥有较优资源的、较为突出的放盘。从此次出现的二手房市场回暖来看，此次政策调整，广州在一线城市中首个全面退出限购，对于二手房挂牌量和成交量的影响力还会持续释放。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，综合来看，10月份广州的商品房的交易量会比9月份明显要好，新房和二手房都会有一个回升的态势，第四季度整个市场应该比第三季度要好。李宇嘉建议，对于希望趁新政热度尽快卖房或者完成向上置换的二手房业主而言，抓住波动期内上行的时机，以合理价格促成交易才是关键。
另外，也有专家建议，在目前的市场行情下，二手房成交主要还是看房源情况。合富研究院高级分析师梁燕明认为，即使是核心板块的房源，分化也是很大的。“比如一些高端住宅产品，如果低价卖出，未必能置换到比现在持有的物业更好的房源。对于高端市场而言，业主出售一般是希望实现资产升级，如果他没有更好的选择，通常会有惜售的心态。而对于核心板块的一些楼龄长、已经不那么热门的房源而言，业主会希望趁着市场行情好快速出货，价格方面也就更有空间。”
对于处于波动期内上行的时期，市场交投气氛相对活跃，情绪更偏向乐观，二手房交易达成的概率相对大一些。根据链家的成交数据来看，十一期间二手房成交热度较高，相较去年同期，十一期间二手房咨询客户量明显增多，表明在政策激发下，更多买家由观望心态转为实际购置行为。
因此，业内也表示，目前，广州市场仍然呈现强烈的分化趋势特征，好地段、好配套、好户型、好交付的产品更受追捧，更能在未来市场回暖期实现保值增值，对于二手房的选择，抓住政策红利显得格外关键。
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